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山海湾周边二手房的价格当时不过在1.8万元,购房者都是理性的,尽管此楼盘的品质配套位置都不错,但仍因为开盘价格太高,加上市场往下走,无人问津。
山海湾开盘前认筹了1000个号,但在开盘当天,实际仅仅成交了250多套,仅占总销售额的25%,这么低的开盘率在深圳开盘史上很少见,这也是中豪方地产成立这么多年以来,所代理项目中开盘成交率最低的一个。
这个结果在黄中豪几次劝说陈福海无果之后,就已经预料到。
山海湾的开盘在12点不到就结束了,大多数客户进去就是走一圈出来,全部客户选完房出来,黄中豪把数字汇报给在现场等待的陈福海。
“黄总,今天的开盘结果怎么会这样?”
“陈总,你先回去吧,我们都不希望出现这个结果,晚点我会跟项目组开会,商量怎么补救,明天我们到你们公司开会。”
“那我先走了,你们有结果通知我。”
陈福海那天是黑着脸离开酒店开盘现场的,与他一起离去的秘书看着他的脸色不敢说一句话。
陈福海是属于那种精明算计,然又有点固执的老板之类,他与贺源盛等有学识以及远见眼光的老板们根本不能比。他的精明中透露着小气,他唯一大方是对待自己喜欢的女人。
在多年跟深圳的这些老板们打交道中,黄中豪已经习惯了这些老板们的出生和喜好,他们中很多人发家其实就是机遇好,赶上了改革开放,深圳设为特区的历史大变革。
陈福海是土生土长的宝安区人,出生于1962年,早年是村子里的建筑包工头,专门给村民盖房子,后来因为跟几任村长的关系比较铁,所以那些村长们做了开发商之后,他索性成立了一家建筑工程公司,专门接这些老熟人公司的工程。
几年后,他积累了一定的资金,看到做开发商老板赚的利润远比他累死累活做工程赚的多,于是也学着在2000年后拿地开发楼盘。富华地产开始是盖集体房,然后慢慢开发一些小型商品房,陈福海也从一个做工程的小老板转变到做开发的大老板。
对于山海湾销售的失败,大家都归集于陈福海的贪心,所幸在开盘情况不好之后,他也没有怪罪于中豪方地产。
开盘后第二天,黄中豪亲自带团队到富华地产开例会,在例会上,他跟陈福海讨论未来如何补救?无论是已经购房的客户还是没有成交的客户,普遍反映的就是山海湾的销售价格过高。在当天会议上,黄中豪提出了两个补救方案,而且还希望富华地产能够快速执行。
第一个方案就是降价10%,在下周末进行第二次开盘,这个面临的最大的风险就是已经购买的客户会产生退房潮。
第二个方案就是不降原价,所有单位全部带1000元每平方米精装修标准,已经认购的补签装修合约。除现场折扣之外,本月能准时签买卖合约的客户再额外给出98折优惠。这个98折对已经认购的客户同样有效。这样就能够快速的回笼资金,也不会引起已购客户闹事。
最终陈福海同意了第二个方案。
山海湾带装修方案出台之后,截止2007年12月底,共销售了45%。
2008年1月,此时临近过年,很多人准备过春节无心再购房,更重要的是那年的雪灾吸引了全国各地人的眼光,广东的粤北、湖南、湖北等地区爆发了历史以来最严重的雪灾。
很多人被困在高速公路上,没吃没喝的等待通行。高速上100元一碗的方便面,也就是那个时候开始的,中国的雪灾俨然隐喻着即将到来的金融危机以及楼市灭顶之灾。
面对全国不断疯长的房价,国家的调控政策在2005年之后不断发出,自2005年的国十五条之外,2006年5月17日,国务院又发布了促进房地产健康发展的六项政策,即我们俗称的“国六条”,“国六条”的重点目标是着手调节住房结构、严格地产信贷、严打囤地、囤房等行为。本轮政策调控的力度空前,与此相对,限外资,限炒房,查土地,严税收等一些列政策也相继出台。
但是“国六条”并没有控制得了房价上涨的速度,以北京为代表的部分地区房价出现了一年翻番的疯狂局面,不仅低收入家庭望房兴叹,中等收入家庭也如此。
于是在2007年3月26日,国务院高层发布了一份关于切实稳定住房价格的通知,这个通知有8条,即着名的旧“国八条”政策,4月27日,国务院高层再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控,并提出八项引导和调控房地产市场,即新国八条。
旧“国八条”意见言简意赅,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入,虽然涉及问题比较多,但是提纲挈领,目标高度一致,那就是稳定房价。
新“国八条”条条捆住房价,条条抑制房价涨幅。
旧“国八条”以通知的形势发出,是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象,新“国八条”则是具体硬措施,每条措施都是直指房价涨幅过快,并指出加大经济适用房的供应量,将直接评议房价涨幅,对交易征税力度加大,减少了房地产买卖中的投机行为,加大房地产的信息公开公平披露,防止开发商自己的炒作。
2007年8月,国务院继续召开住房工作会议,并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出要“加快建立健全以廉住房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
在多重政策的狂轰之下,全国仍至深圳市的房价仍旧没有下降的趋势,只是成交变得缓和。
2008年金融危机爆发之前,中国政府对全国房地产进行调控打击的力度之大,出台的政策之多,频率之高,超过了之前的任何一个时期,也超过了任何一个行业,但是政策的预期效果却并不如意。房地产市场上存在的矛盾和问题也愈加严重,而且房价上涨的势头在2008年之前也并没有出现拐点,最后导致全国房价量价齐跌的还是因为来自于全球的金融危机影响。